Najem a dzierżawa

Prawo własności przez zasiedzenie

fot. Yastremska/bigstockphoto.com

Zarówno w przypadku najmu, jak i dzierżawy mamy do czynienia z udostępnieniem cudzej rzeczy komuś innemu w zamian za czynsz. Cechy wspólne powodują czasem problemy z ich rozróżnieniem. Jednak występują też między nimi zasadnicze różnice.

Najem definiowany jest jako oddanie przedmiotu najmu do używania najemcy przez wynajmującego, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za czynsz. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome i nieruchomości, a także ich części, natomiast nie rzeczy zużywalne ani prawa.

Umowa dzierżawy jest uznawana za jedną z odmian umowy najmu. Jednak podstawowa różnica polega na tym, że dzierżawca ma prawo do pobierania pożytków z cudzej rzeczy, natomiast najemcy to nie dotyczy. Pożytkami mogą być np. płody rolne czy dochody przedsiębiorstwa. Dzierżawa może dotyczyć nie tylko rzeczy, lecz także praw do nich, np. prawa użytkowania wieczystego.

Wybór odpowiedniej umowy (najem czy dzierżawa) może czasem przysparzać problemów. W przypadku lokalu mieszkalnego nie ma wątpliwości, że dotyczy go umowa najmu, natomiast jeśli chodzi o lokale użytkowe czy zakłady produkcyjne, sprawa może być dyskusyjna. Kluczową kwestią są tu wspomniane pożytki. Dlatego grunty i całe przedsiębiorstwa są zwykle przedmiotem dzierżawy. Natomiast jeśli mamy do czynienia z jedną maszyną, uznaje się, że powinna być przedmiotem najmu, gdyż to nie ona sama przynosi dochód, lecz działalność przedsiębiorstwa. Niektóre rzeczy mogą być zarówno przedmiotem najmu, jak i dzierżawy – np. jeśli można z nich korzystać na różne sposoby, z pobieraniem pożytków i bez.

Różnice występują też w kwestii podnajmu i poddzierżawy. Przedmiot dzierżawy nie może być poddzierżawiany bez zgody wydzierżawiającego – w przeciwnym razie wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Natomiast przepisy Kodeksu cywilnego nie uzależniają możliwości podnajmu od zgody wynajmującego. Wyjątkiem jest jedynie najem lokalu mieszkalnego. Zgoda nie jest wymagana tylko wtedy, gdy podnajem dotyczy osoby, względem której najemca ma obowiązek alimentacyjny.

Inne są także terminy wypowiedzenia tych umów, jeśli umowy są zawarte na czas nieoznaczony. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są zależne od częstotliwości płacenia czynszu. Jeśli czynsz jest płatny w krótszych przedziałach czasu niż miesiąc, można wypowiedzieć najem z trzydniowym wyprzedzeniem. Jeśli czynsz jest comiesięczny, okres wypowiedzenia to miesiąc ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli czynsz jest płatny rzadziej niż co miesiąc, najem można wypowiedzieć z trzymiesięcznym wyprzedzeniem ze skutkiem na koniec kwartału kalendarzowego. Natomiast wypowiedzenie umowy dzierżawy może nastąpić z rocznym wyprzedzeniem na koniec roku dzierżawnego w przypadku gruntów rolnych i sześciomiesięcznym na koniec roku dzierżawnego w przypadku innych dzierżaw. Obie umowy można też rozwiązać za porozumieniem stron. Nie trzeba zachowywać ustawowych terminów wypowiedzenia, jeśli któraś ze stron nie wypełnia obowiązków wynikających z umowy.

Leave a Reply

Twój adres email nie zostanie opublikowany.