Stan prawny nieruchomości

stokkete/bigstockphoto.com

Podczas zakupu nieruchomości niezwykle duże znaczenie ma prawidłowa weryfikacja jej stanu prawnego. Niekiedy jest to zadanie bardzo trudne. W praktyce liczba dokumentów do sprawdzenia zależy od rodzaju kupowanej nieruchomości.

Przed pierwszym spotkaniem z właścicielem danego lokalu dobrze jest przygotować sobie listę pytań do zadania. Znaczenie ma przede wszystkim to, kto jest właścicielem mieszkania. Może być to bowiem jedna lub kilka osób np. małżeństwo czy rodzeństwo. Poza tym właścicielem nieruchomości jest osoba fizyczna lub prawna np. spółka komandytowa. Kolejna kwestia to tytuł prawny do nieruchomości. Najczęściej jest to umowa przeniesienia własności w formie aktu notarialnego, a więc umowa sprzedaży. Rzadziej są to umowa darowizny, przydział na skutek spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Warto też zapytać o księgę wieczystą i jej numer. Po sprawdzeniu można mieć pewność, że weryfikacja stanu prawnego danej nieruchomości jest wiarygodna. W księdze wieczystej znajdują się takie informacje jak oznaczenie nieruchomości (położenie, powierzchnia, numer działki itd.), prawa związane z własnością, dane właściciela, prawa osób trzecich ciążące na nieruchomości (najem, dzierżawa, umowa przedwstępna itd.) czy informacja w zakresie ewentualnych obciążeń hipotecznych. Dzięki informacjom uzyskanym za sprawą księgi wieczystej wiadomo bardzo dużo na temat danej nieruchomości. Warto przy tym zwrócić uwagę na wzmianki znajdujące się na górze każdego działu. Pojawiają się one bowiem w chwili wpływu wniosku do sądu wieczystoksięgowego. Istnieje takiej wzmianki wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Co to oznacza w praktyce? W przypadku niezgodności rzeczywistego stanu prawnego, a stanu prawnego nieruchomości znajdującego się w księdze wieczystej, sąd rozstrzyga na korzyść tej osoby, która według danych z księgi wieczystej nabyła własność poprzez czynność prawną oraz z osobą uprawnioną. Jeśli księgi wieczystej dla danej nieruchomości nie ma, warto udać się z jej właścicielem do spółdzielni i tam ustalić jego prawo do własności. Zawsze dobrze jest też sprawdzić możliwość założenia takiej księgi wieczystej.

Właściciela nieruchomości dobrze jest też na starcie spytać o dodatkowe opłaty, które mają związek z użytkowaniem nieruchomości. Są to na ogół podatki od nieruchomości, opłaty administracyjne czy umowy podpisane z dostawcami poszczególnych mediów. Dobrze jest też mieć wgląd do planu zagospodarowania przestrzennego, o ile taki istnieje. Dzięki temu można uzyskać informacje na temat planowanych na danym obszarze w najbliższym czasie prac budowlanych.

Kluczową kwestią jest również to czy w danym lokalu mieszkalnym nie jest zameldowany ktoś poza jego właścicielami. W ten sposób uchronić się można przed koniecznością administracyjnego wymeldowywania osób niepożądanych. Aby nie popełnić błędu na żadnym etapie, warto poprosić o pomoc doświadczonego i wykwalifikowanego pośrednika nieruchomości.