Umowa przedwstępna – co warto wiedzieć?

Umowa przedwstępna jest bardzo ważnym elementem w procesie zakupu nieruchomości, a w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny, jest wręcz niezbędna. Informacje w niej zawarte określają, jak będzie wyglądała ostateczna umowa sprzedaży mieszkania. Co warto wiedzieć, przygotowując się do zawarcia umowy przedwstępnej?

Definicję umowy przedwstępnej znajdziemy w art. 389 Kodeksu Cywilnego. Jest to umowa, którą zawiera się, jeśli strony transakcji w danym momencie nie mogą lub nie chcą zawrzeć umowy właściwej nazywanej również umową przyrzeczoną. Umowa przedwstępna stanowi zobowiązanie stron, że w przyszłości zawrą umowę przyrzeczoną. Zwykle zawierana jest, jeśli zakup nieruchomości ma być sfinansowany z pomocą kredytu hipotecznego, ponieważ banki wymagają przedstawienia takiego dokumentu.

Umowa przedwstępna nie musi być zawarta u notariusza. Może mieć formę zwykłej umowy w formie pisemnej i również będzie miała moc wiążącą. Warto jednak wiedzieć, że pociąga to za sobą pewne ryzyko, jeśli jedna ze stron będzie się uchylała od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Zawierając umowę przedwstępną u notariusza, mamy możliwość przymuszenia sprzedającego do sprzedania nam nieruchomości w przypadku, gdyby się rozmyślił, bo na przykład otrzymał lepszą ofertę, i nie chciał podpisać umowy ostatecznej. Bez aktu notarialnego zablokowanie sprzedaży nieruchomości innemu kupującemu jest praktycznie niemożliwe.

Podstawowe informacje, jakie muszą znaleźć się w umowie przedwstępnej, to określenie stron umowy – kto jest sprzedającym, a kto kupującym. Jeśli umowa zawierana jest pomiędzy osobami fizycznymi, podaje się imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu tożsamości oraz PESEL. W przypadku osób prawnych potrzebne są informacje o siedzibie firmy, numer NIP oraz osoby reprezentujące. Umowa zawiera także dane dotyczące przedmiotu sprzedaży, takie jak adres mieszkania, metraż, dodatkowe powierzchnie, jak komórka lokatorska czy miejsce postojowe oraz ostateczna cena nieruchomości. Prawo własności do sprzedawanej nieruchomości sprzedający potwierdza, przedstawiając akt notarialny. Powinien także złożyć oświadczenie, że mieszkanie nie jest obciążone prawami rzeczowymi i roszczeniami osób trzecich. Ważnym punktem umowy przedwstępnej jest określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Można wskazać konkretną datę lub termin na jej zawarcie, np. w ciągu 2 miesięcy od podpisania umowy przedwstępnej lub 3 tygodni od dnia uzyskania przez kupującego pozytywnej decyzji kredytowej. Zawarcie umowy przedwstępnej wiąże się też zwykle z wpłaceniem zadatku lub zaliczki, będącej gwarancją finalizacji transakcji.

Należy pamiętać, że zaliczka i zadatek to dwie różne rzeczy. W przypadku zadatku, jeśli sprzedający chce anulować umowę, zobowiązany jest do zwrócenia kupującemu zadatku w podwójnej wysokości. Jeśli natomiast umowę chce rozwiązać kupujący, zadatek przepada na rzecz kupującego. Zaliczka z kolei zwracana jest kupującemu w całej wysokości, jeśli do zawarcia ostatecznej umowy nie dochodzi z winy sprzedającego. Podobnie jest, jeśli dzieje się tak, bo zrezygnował kupujący, przy czym w tym przypadku kwota zaliczki może zostać pomniejszona o ewentualne koszty poniesione przez sprzedającego.